工商時報【本報訊】

住商不動產企劃研究室 主任徐佳馨:

林小姐的問題,我們分幾個部分做討論,第一個問題是房屋漏水的處理,本案係為樓上管線問題導致漏水,但樓上鄰居拒絕處理,依據公寓大廈管理條例第12條「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」,故依法樓上住戶應負修繕之責,若樓上不處理,林小姐可先就目前漏水情況拍照,做漏水之檢測鑑定用以舉證,並就漏水修繕請人估價,寄存證信函給樓上住戶,要求鄰居處理,若樓上住戶仍不處理,再至各行政區區公所之調解委員會聲請調解,因漏水糾紛實屬常見,調解委員會多有處理經驗,故一般進行至此多能獲得解決。

第二個問題是若林小姐一家先不處理漏水直接出售,請林小姐務必在不動產現況說明書上勾選漏水狀況並說明,且註明賣方不負責修繕交屋,讓買方確知房屋有漏水情形,並請買方在屋況說明處簽名以示確認,爾後買方要進行修繕,賣方依上述處理方式負責協調,或由買方自行處理。

濾水器

過濾器

濾水器原理

第三個問題是漏水屋應如何開價呢?屋主可先就社區最低行情或是就均價下修5%作為開價,一般而言買方對房屋有興趣會請仲介協助議價,在知道屋況有瑕疵時必定會砍價,至於屋主讓價到何種程度,這就依屋主對售價的底線而定了,林小姐可依漏水處理之估價,評估雙方的議價空間。

第四個問題是林小姐賣掉這戶位於大安區的50坪濾水器大樓,在扣掉300萬裝潢費後,可在雙北何處可找到40坪臨捷運、生活機能佳的房屋。首先,依實價登錄行情,大安區30~40年大樓一坪約76~77萬,若以76萬做估算,50坪總價約3,800萬,扣掉裝潢300萬約3,500萬,要買5年內、近捷運、生活機能豐富、使用坪數40坪的房屋,倘若以退休養老作為規劃,需要爬樓梯的公寓暫不考量,假使以電梯大樓作為搜尋目標,使用坪數有40坪的話,總坪數約70坪左右,這樣估算大概要抓一坪50萬上下的行情,在沿捷運線尋找房屋。

在台北市內的話,可考慮往南前進文山區鄰近捷運文湖線之處,或向北前進北投區,信義線捷運站附近;若往新北市移動,可考慮中和蘆洲線的永安市場站,該站緊鄰四號公園,周邊商家、診所林立,且往返台北市時程不長,生活便利性濾水器高。

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林明輝

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